Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Powstaje ono z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Związane jest to zwykle z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Możliwa jest także hipoteka przymusowa, którą wpisuje się do księgi wieczystej na wniosek wierzyciela, by odzyskać dług od opornego dłużnika. Nie wymaga ona zgody właściciela nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że „uwolnienie” księgi wieczystej następuje dopiero z chwilą jej wykreślenia, jednakże samo spłacenie długu nie jest jednoznaczne z jej wykreśleniem. W myśl art. 100 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ”w razie wygaśnięcia hipoteki (co następuje z chwilą spłacenia kredytu) wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej”. Usunięcie wpisu w księdze wieczystej nie jest skomplikowane, czasochłonne ani kosztowne.

Wpis w hipotece powinien zostać usunięty przez właściciela nieruchomości. Jeśli chodzi o hipoteki przymusowe założone przez ZUS czy Urząd Skarbowy, może się zdarzyć, że dany oddział sam złoży wniosek o wykreślenie hipoteki. Jednak nie jest to regułą, a czasem trwa dość długo. Dlatego najpewniejszym i najszybszym sposobem jest samodzielne złożenie wniosku przez właściciela nieruchomości.

Podstawowe działanie, jakie trzeba podjąć, aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, to pozyskanie od wierzyciela oświadczenia o spłacie długu. Na oświadczenie czeka się zwykle od kilku dni do dwóch tygodni. Dokumenty są wydawane w oddziale lub drogą korespondencyjną. Oświadczenie musi być podpisane przez osoby uprawnione do reprezentacji banku bądź innej instytucji i zawierać szczegółowe informacje, takie jak dane dłużnika, numer księgi wieczystej, w której dokonano wpisu hipoteki, tytuł hipoteki wraz ze wskazaniem wysokości zadłużenia, potwierdzenie, że dług zabezpieczony hipoteką został spłacony w całości oraz zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki wraz ze wszystkimi odnoszącymi się do niej wpisami.

Do wniosku i oświadczenia z banku należy dodatkowo dołączyć wypełniony druk KW-WPIS i potwierdzenie opłaty skarbowej. W niektórych sądach wieczystoksięgowych istnieje wymóg przedstawienia pełnomocnictwa dla osób podpisujących oświadczenia bankowe.

Dokument wraz z załącznikami trzeba złożyć do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego, do którego przyporządkowana jest dana nieruchomość. Usunięcie jednego wpisu to koszt 100 zł. Czas usunięcia wpisu zależy od działania danego sądu wieczystoksięgowego. Najczęściej zajmuje to od kilku dni do kilku lub kilkunastu tygodni. Sąd potwierdza wykreślenie wpisu listem poleconym. Bank po usunięciu wpisu także poinformuje strony stosownym listem.