Jak wspomnieliśmy w innym artykule, nieruchomości z licytacji można nieraz nabyć w bardzo korzystnych cenach, znacznie niższych od wartości rynkowej. Jednak zanim zdecydujemy się wziąć udział w licytacji, należy rozważyć wszelkie za i przeciw.

Aby być na bieżąco z obwieszczeniami o licytacjach, warto je sprawdzać na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Od momentu obwieszczenia mamy minimum dwa tygodnie na sprawdzenie stanu i sytuacji prawnej interesującej nas nieruchomości. Należy wykorzystać ten czas na jak najdokładniejsze zbadanie wszelkich dostępnych informacji.

Jedną z większych pułapek jest obciążenie nieruchomości dożywociem bądź innymi prawami osób trzecich. Dożywocie polega na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązany jest do zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie wskazanej w umowie dożywocia (dożywotnikowi) w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. W razie, gdy nieruchomość zostaje sprzedana, obowiązki wobec dożywotnika przechodzą na nowego właściciela – jest on więc zobowiązany do dożywotniego utrzymywania obcej osoby. Jednak istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę, lecz musi o nią wnioskować dożywotnik.

Jeśli nieruchomości wystawianej na licytację dotyczą takie prawa, informacja o tym musi się znaleźć w protokole opisu i oszacowania nieruchomości. Dlatego należy uważnie go przestudiować, zanim zdecydujemy się na wpłatę wadium. Protokół sporządza się na podstawie wpisów do księgi wieczystej i danych znajdujących się w zbiorach dokumentów dotyczących danej nieruchomości. W sytuacji, gdy prawa dożywotnika nie są ujawnione w księdze wieczystej i nie zostaną dołączone do zbioru dokumentów najpóźniej na trzy dni przed licytacją, wygasają one z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Zatem nabywca może zostać obciążony dożywociem jedynie pod warunkiem, że mógł o nim wcześniej wiedzieć, a mimo to zdecydował się na udział w licytacji.

Kolejna trudność występuje w sytuacji, gdy dotychczasowi lokatorzy nie mają zamiaru opuścić mieszkania. Potrzebne jest wówczas przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. Jednak istnieje warunek, że osoby nieletnie, niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione, bezrobotne, korzystające z pomocy społecznej, a także kobiety w ciąży mają prawo zajmować nieruchomość, dopóki nie otrzymają lokalu socjalnego, do którego mogłyby się wyprowadzić. Czas oczekiwania na lokal socjalny zależy od zasobów gminy i w niektórych przypadkach może być długi.

Na opłacalność zakupu z licytacji komorniczej wpływa także stan samego mieszkania. Należy zatem sprawdzić go jak najdokładniej, najlepiej w towarzystwie doświadczonego fachowca. Może się bowiem okazać, że mieszkanie, które na pierwszy rzut oka wygląda nieźle, ma poważne wady zamaskowane powierzchownym remontem, a koszt ich usunięcia byłby bardzo wysoki.

Jeśli chodzi o obciążenie hipoteczne, jest ono wykreślane z księgi wieczystej po sprzedaży nieruchomości. Wówczas część kwoty wpłaconej przez nabywcę idzie na poczet spłaty długu, a nieruchomość jest już wolna od obciążeń.

Każda nieruchomość należy zatem rozpatrywać indywidualnie. Kluczowe jest przede wszystkim sprawdzenie wszelkich dostępnych informacji, by uniknąć pułapek.