Wady mieszkania są nieraz kwestią subiektywną. Co dla jednego jest przeszkodą nie do pokonania i powodem do odrzucenia lokalu już na starcie, dla innego nie jest wielkim problemem. Jednak istnieją pewne wady, które mogą sprawić, że nie uda się sprzedać mieszkania przez kilka lat – albo i wcale.

Wśród najważniejszych czynników zniechęcających nabywców znajduje się zła lokalizacja. Można tu wymienić trudności z dojazdem (np. jeden przystanek na całe osiedle, dwie linie autobusowe kursujące raz na godzinę, jedna wąska droga wylotowa, na której wiecznie tworzą się korki itp.), brak sklepów, urzędów, przedszkoli i szkół w pobliżu. Bardzo złą opinię mają też lokale położone w miejscach hałaśliwych, np. tuż przy ruchliwych ulicach. Odstrasza również nieatrakcyjny widok z okna, np. na zakład przemysłowy.

Kolejną wadą jest zły rozkład. Niechętnie wybierane są lokale o rozkładzie amfiladowym (z pokojami przechodnimi), nieraz jeszcze spotykane w starym budownictwie. Ciąg pokoi przechodnich wprawdzie wygląda efektownie i daje wrażenie większej przestrzeni, ale sprawia, że pomieszczenia są nieustawne i nie wszyscy domownicy mogą liczyć na prywatność. Na mieszkania „nierozkładowe” można też trafić w nowych inwestycjach deweloperskich. W tym przypadku chodzi o lokale z przechodnim salonem z drzwiami do sypialni, a czasem także łazienki. Preferowane są mieszkania z korytarzem, z którego przechodzi się do poszczególnych pomieszczeń.

Jednym z największych mankamentów, spotykanych jeszcze niekiedy w kamienicach, jest brak centralnego ogrzewania. Mieszkania ogrzewane piecami kaflowymi czy tzw. kozami mają swoich amatorów, ale dla przeciętnego nabywcy konieczność zaopatrywania się w opał, noszenia go z piwnicy i codziennego palenia w piecach nie jest miłą perspektywą.

Poważnym problemem są też wady prawne, zwłaszcza obciążenie prawami osób trzecich. Chyba nikt nie chciałby być zmuszony do utrzymywania obcej osoby do końca jej życia – a na tym polega dożywocie. Umowa dożywocia polega na tym, że nabywca mieszkania zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy (dożywotnikowi) w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości. Największy problem w tym, że późniejsza sprzedaż takiej nieruchomości nie likwiduje prawa dożywocia – przechodzi ono na nowego nabywcę i nie można się go pozbyć ot tak. Dlatego przed zakupem należy uważnie sprawdzić księgę wieczystą i zażądać od sprzedającego wszelkich możliwych dowodów, że nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich.

Właściciele mieszkań o cechach powszechnie uznawanych za wady nieraz kuszą nabywców niskimi cenami. Dlatego czasem można okazyjnie kupić mieszkanie charakteryzujące się czymś, co sprawia, że jest na nie mało chętnych – ale nam akurat nie przeszkadza. Przykładowo, balkony są bardzo pożądane przez osoby, które lubią się na nich opalać bądź hodować kwiaty i warzywa albo po prostu potrzebują dodatkowego miejsca do przechowywania rzeczy (np. roweru). Jeśli do nich nie należymy, brak balkonu nie będzie dla nas dużą stratą. Mieszkanie na czwartym piętrze bez windy jest znacznym utrudnieniem dla osób starszych, niepełnosprawnych i mających małe dzieci. Natomiast osoby w sile wieku, sprawne fizycznie i bezdzietne nie będą odczuwały braku windy jako dużej przeszkody – choć oczywiście powinny brać pod uwagę, że ich stan zdrowia może się zmienić i że kiedyś się zestarzeją. Brak miejsca garażowego nie będzie wadą dla osoby, która nie korzysta z samochodu i nie przewiduje takiej potrzeby.

Dlatego takie niedostatki można wykorzystać jako dobry argument przy negocjowaniu ceny. Nawet jeśli nam samym dana cecha lokalu nie przeszkadza, sprawia ona, że właściciel będzie miał trudności ze sprzedażą ze względu na mniejszą liczbę potencjalnych chętnych – a to działa na naszą korzyść jako nabywcy.